건물주 폭망, 코로나이후 재택근무 종료에도 오피스 건물 공실 심각

 

소위 "사무실 복귀"가 한동안 진행되고 있으며 약간 혼란스럽다. 물론, 1년 전보다 더 많은 사람들이 사무실에 더 자주 출근하고 있지만, 우리는 여전히 대유행 이전의 위치에서 영겁의 시간 동안 떨어져 있다. 그리고 사무실 출석률 증가에도 불구하고 많은 사무실 건물 자체가 큰 문제에 처해 있다. 그 중 일부는 원격근무를 넘어 전염병이 발생하기 오래 전에 시작되었다.

따라서 일부 상사로부터 듣고 있는 내용에도 불구하고 상황은 결코 이전 상태로 돌아가지 않을 것이다.

 

우선, 사무실 복귀에 대한 압박이 그다지 강력하지 않다. 직원들에게 사무실로 돌아가도록 강요하는 유명 회사마다 원하는 곳에서 일하도록 허용하는 회사도 있다. 사무실 복귀 정책을 도입한 회사는 정책을 철회하거나 시행하지 못했다. 사무실 복귀에 낙관적이었고 지난 6월 주 5일 근무 정책을 의무화한 뉴욕 시장조차 시가 빈 일자리를 채우기 위해 고군분투하면서 재고하고 있다.

 

이것이 상업용 부동산 세계에서 야기하는 고통은 이미 가시적이다. 금융 분석 회사인 Trepp의 데이터에 따르면 사무실 소유주가 공간을 임대하는 데 어려움을 겪거나 더 많은 자금을 확보하지 못함에 따라 사무실 대출 연체율은 전염병이 시작된 이후 가장 높은 비율인 2.8%를 기록했다. 이는 부분적으로 상업용 부동산 대출의 대부분을 차지하는 지역 은행의 금리 상승과 어려움 때문이다. 일각에서는 최근 실리콘밸리은행, 시그니쳐뱅크, 퍼스트리퍼블릭의 부실 사태가 다른 지방은행으로 확산돼 오피스 시장에 더 큰 타격을 줄 수 있다는 우려도 나온다. 사무실을 다른 용도로 전환하는 것은 비용이 많이 들고 그렇게 할 신용을 얻기가 어렵다. 따라서 갱신을 위해 더 많은 사무실 임대가 나오거나 더 많은 대출이 재융자를 필요로 할수록 연체 건수는 계속해서 급증할 것이다.

 

그리고 그 고통은 사무실 건물 소유주에게만 국한되지 않을 것이다. 뉴욕과 같은 대도시는 도시 예산의 막대한 부분을 차지하는 재산세에 크게 의존하고 있으므로 손실은 도시의 모든 사람에게 영향을 미친다. 그런 다음 자신의 생계를 위해 매일 사무실을 오가는 교통에 의존했던 많은 기업과 사람들이 있다. 어떤 사람들은 더 적은 사람과 더 적은 돈이 들어오고 더 적은 편의 시설과 더 열악한 삶의 질을 의미하고 더 적은 사람과 더 적은 돈으로 이어지는 "도시 파멸의 고리"를 예측했다.

 

어떤 사람들은 미래에도 여전히 사무실에 들어갈 것이다. 사람이 많지 않거나 자주 발생하지 않으므로 필요한 사무실 공간이 줄어들게 된다. 그리고 그들이 가는 사무실 공간은 일반적으로 더 좋아질 필요가 있다. 사무실 소유주가 임대하는 데 어려움을 겪으면서 개방형 사무실 공간을 계속 사용할 수 있게 되면서 "품질을 향한 도피"에 있는 회사는 사무실을 더 잘 선택할 수 있는 세입자 시장이 되었다.

 

WFH 리서치(WFH Research)의 최신 데이터에 따르면 현재 데이터에 따르면 재택근무가 가능했던 근로자의 대다수가 여전히 일부(46%) 또는 모든 시간(19%)을 하고 있는 것으로 나타났다. 팬데믹 이전에는 이 수치가 한 자릿수였다. 프로젝트 운영을 돕고 있는 스탠포드 경제학과 교수인 닉 블룸(Nick Bloom)은 하이브리드 상황에 처한 근로자의 수가 실제로 약 60%까지 증가할 수 있으며 대부분의 이익은 현재 사무실에 풀타임으로 근무하는 사람들의 비용으로 발생한다고 생각한다. 그 결과는 이미 설문조사 데이터에 나타나 있다. 작년에 직원들이 완전히 현장에 있을 것이라고 말한 회사들이 이제 하이브리드 작업으로 전환하고 있기 때문이다.

 

사무실 복귀 운동이 약하다는 것은 많은 사무실 공간이 비워지고 있음을 의미한다. 센서를 사용하는 회사인 XY Sense에 따르면 북미에서 사무실 활용률(사용 가능한 모든 공간의 비율로 사용되는 공간의 수)은 현재 약 21%로 팬데믹 이전의 절반도 되지 않는다. 사무실 점유를 추적한다. 이는 미국 사무실 점유 수준이 전염병 이전 수준의 50%임을 보여주는 키 카드 스와이프 회사 Kastle의 데이터와 일치한다.

 

 

XY Sense의 설립자인 Alex Birch는 그들 중 더 많은 사람들이 사무실 복귀를 발표했음에도 불구하고 "반환을 시행하거나 팬데믹 이전 수준에 접근하는 조직은 거의 없는 것으로 보인다."고 말했다. "우리가 시장에서 들은 바로는 많은 조직들이 임대 기간이 만료됨에 따라 규모를 축소할 계획이며 규모를 얼마나 축소해야 하는지 결정하기 위해 공간을 측정하고 있다."

부동산 서비스 회사 CBRE에 따르면 현재 미국의 사무실 공실률은 18%로 1990년대 저축 및 대출 위기 동안 마지막으로 본 수치이다. 2021년 1분기에는 많은 사람들이 사무실 복귀를 선전했지만 임대한 것보다 1,650만 평방피트 더 많은 사무실 공간을 사용할 수 있게 되었으며, 이는 초기 팬데믹 이후 가장 약한 분기 수요이다. 한편, 사람들은 자신이 가지고 있는 사무실 공간을 없애려고 했고, 그래서 전대 가능성이 사상 최고 수준으로 높아졌다.

 

결과적으로 사무실 공간은 예전보다 가치가 떨어진다. 작년 한 연구에서는 원격 근무로 인해 사무실 공간에 대한 수요가 줄어들면서 전국의 사무실 가치가 약 40%, 즉 4,530억 달러 감소할 수 있다고 추정한다. 그 저자 중 한 명인 NYU 비즈니스 스쿨 Arpit Gupta의 재무 조교수는 최근 사무실 복귀를 추진했음에도 불구하고 그 숫자는 여전히 유효하다고 말한다.

Arpit Gupta는 "사무실로 돌아가는 것만으로는 충분하지 않을 것"이라고 말했다.

 

사무실은 원격 근무보다 더 많은 문제에 직면해 있다.

다른 어려움이 없더라도 사무실 시장에서 원격 작업은 어려울 것이다.

CBRE의 글로벌 수석 이코노미스트인 Richard Barkham은 "순환적, 구조적, 부문별 역풍에 의해 타격을 받고 있다."고 말했다. "지금 모든 것이 오피스 부문에 불리하게 작용하고 있다."

오피스 시장의 많은 과제는 새로운 것이며 팬데믹이 시작된 이래로 발생했다. 원격 작업은 대유행 이전에도 확실히 존재했지만 지금은 주류이다. 이는 기업에게 더 저렴한 옵션이 될 수 있으며 더 넓은 인재 풀에서 채용할 수 있게 하므로 계속해서 경쟁 우위로 사용할 가능성이 높다.

 

10년 이상의 급속한 성장 이후 기술 산업의 대폭 축소는 해당 부문이 더 이상 사무실 공간의 최대 임대 제공자가 아님을 의미한다. 한때 막대한 부동산 수요로 가격 상승을 도왔던 Meta, Lyft 및 Salesforce와 같은 회사는 수백만 피트의 사무실 공간을 다시 시장에 내놓아 부동산 업계에 충격파를 보냈다.

 

그리고 10년 동안 낮은 금리를 유지한 후 인플레이션에 대처하기 위해 금리를 인상하기로 한 연준의 결정은 성장을 위해 저렴한 대출에 의존하는 상업용 부동산에 피해를 입혔다. 현재 경제와 계속되는 경기 침체에 대한 두려움은 사무실 시장에 어떤 호의도 베풀지 않고 있다. 기업은 일반적으로 이러한 환경에서 사무실 공간을 축소하기 때문이다.

 

그러나 다른 사무실 문제는 오래 전에 시작되었다.

경제 사학자인 Dror Poleg에 따르면 수십 년 동안 미국은 공장에서 제품을 만드는 단순한 산업 경제에서 부동산 수요가 더 많이 변동하는 서비스로 구동되는 경제로 이동해 왔다. Poleg의 2019년 저서 Rethinking Real Estate는 기술이 세계 최대 자산 등급에 어떤 영향을 미쳤는지 자세히 설명한다.

 

그는 비즈니스와 결과가 더 명확했던 프록터 앤 갬블Procter & Gamble의 예를 들었다. 특정 양의 비누를 만들기 위해서는 특정 재료와 특정 수의 작업자가 필요하며, 몇 안 되는 기존 TV 채널 중 하나에서 연속극과 함께 판매함으로써 안정적으로 판매할 수 있다. 이제 비누를 만드는 것이 여전히 매우 간단하더라도 Amazon 또는 Alibaba에는 훨씬 더 많은 옵션과 무수히 많은 마케팅 방법이 있다. Meta와 같은 기술 회사의 경우 상황이 더 복잡해진다. 수많은 재능 있는 직원을 비축한다고 해서 회사가 새로운 실행 가능한 제품으로 끝나는 것은 아니다.

Poleg은 "기본적으로 어떤 문제에 더 많은 돈을 쓰거나 더 많은 사람을 투입한다면 결과가 선형적으로 증가하거나 무언가를 얻을 확률이 높아진다는 사실을 알 수 없다."고 설명했다.

 

결과적으로 회사는 수익이 어떻게 될지 알 가능성이 적어 사무실 임대 기간이 짧아지고 이는 사무실 소유자에게 안정적인 수입이 적다는 것을 의미한다. 이는 궁극적으로 전염병이 발생하기 오래 전에 시작된 "유연한" 작업 공간에 대한 수요 증가에 기여했다.

 

또한 1990년대 이후 계속되고 있는 "밀집화"라는 추세인 더 적은 사무실 공간에 점점 더 많은 사람들을 밀어 넣으려는 노력이 계속되고 있는 것으로 보인다. 많은 사람들이 팬데믹 기간 동안 사회적 거리두기의 필요성이 사무실 공간에 대한 수요 감소에 대응하는 데 도움이 될 것이라고 예측했지만, 기업이 하이브리드 및 원격 작업을 처리하기 위해 핫 데스크와 더 작은 사무실 공간을 수용하고 전염병에 대한 두려움이 줄어들면서 이러한 프로토콜은 이제 거의 불가능하다. 팬데믹 이전과 마찬가지로 밀집화는 사무실 공간이 덜 필요하다는 것을 의미한다.

 

더 멋지고 역동적인 사무실 공간에 대한 열망도 팬데믹 이전부터 있었다. 사용 가능한 공간이 너무 많기 때문에 집주인은 자신의 공간을 더 매력적으로 만들기 위해 더 열심히 노력해야 한다. 그리고 회사는 큐비클이 줄지어 있는 것이 아니라 카페, 체육관, 야외 공간과 같은 많은 편의 시설이 있는 주요 지역에 아름다운 건물을 선택할 수 있는 영향력이 있다.

 

"갑자기 당신은 환대 사업에 종사하고 있다."라고 Poleg는 말했다. 단순히 건물을 유지 관리하는 것보다 훨씬 더 많은 작업과 불확실성이 필요하다. 이러한 복잡한 문제로 인해 오피스 부동산은 예전보다 덜 신뢰할 수 있는 자산 등급이 되었으며, 예를 들어 편의 시설을 추가하여 건물을 더 매력적으로 만들고 싶다면 투자를 받기가 더욱 어려워졌다.

 

이 중 어느 것도 사무실이 갑자기 과거의 일이 될 것이라고 말하는 것은 아니다. 그러나 그 수가 줄어들고 사람들은 이전보다 덜 자주 사무실에 갈 것이다. 시간이 지나면 더 많은 사무실 공간이 은행으로 돌아가거나 가능하면 주택, 실험실 또는 물류와 같은 다른 용도로 전환될 것이다. 개발자들은 이미 많은 사무실 공간을 짓는 것을 중단했다. 임차인은 모든 공개 임대 중에 사무실 재고를 선택할 수 있기 때문에 사람들이 가는 사무실은 더 좋을 수 있다. 그리고 다른 사람들에게는 돌아갈 사무실이 없을 것이다.